¿Quién paga el Registro en una compraventa? Gastos de Notaría y Registro

Los gastos de Notaría y Registro según el Código Civil

Uno de los mayores puntos de fricción a la hora de formalizar la compra de una vivienda es definir quién paga los gastos de Notaría y del Registro de la Propiedad. Para entender el marco legal en España, debemos acudir a la norma supletoria fundamental que rige los contratos: el Código Civil. En concreto, el artículo 1455 del Código Civil establece una regla muy clara sobre el reparto de gastos si las partes no han pactado otra cosa.

Según este artículo, el pago se distribuye de la siguiente manera:

• Gastos de Notaría (Escritura Pública): Los gastos de otorgamiento de las escrituras corren a cargo del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta son a cargo del comprador. En la práctica arancelaria notarial, esto supone que el vendedor asume el pago de lo que se denomina la "matriz" (el original que se queda encuadernado en el protocolo del notario, que representa aproximadamente el 70% del coste total de la factura notarial), mientras que el comprador paga las copias autorizadas y simples (el 30% restante).
• Gastos del Registro de la Propiedad: Son íntegramente a cuenta del comprador. La lógica jurídica detrás de esta norma es que el comprador es el principal (y casi único) interesado en que la vivienda quede debidamente inscrita a su nombre en el Registro, protegiendo así su derecho de propiedad frente a terceros (efecto de la fe pública registral).

El pacto en contrario: La costumbre habitual hoy en día

Aunque el Código Civil marca esa regla de reparto proporcional en la notaría, el propio artículo 1455 tiene carácter dispositivo, lo que significa que permite pacto en contrario. Es decir, comprador y vendedor tienen total libertad para acordar quién paga qué, siempre y cuando quede reflejado en el contrato de arras y en la escritura.

En el mercado inmobiliario actual español, la costumbre más extendida y aceptada universalmente es el pacto por el cual el comprador asume todos los gastos de la compraventa. Esto incluye el 100% de la factura de la notaría, el 100% del Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría (si interviene una) y, por supuesto, los impuestos asociados a la adquisición (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP si es vivienda de segunda mano, o el IVA y AJD si es obra nueva).

¿Qué le queda entonces al vendedor? Salvo pacto expreso (que sería muy inusual y fiscalmente penalizado), el vendedor se hace cargo exclusivamente de dos partidas fundamentales: el pago del Impuesto de Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y los gastos derivados de dejar la vivienda "libre de cargas".

Los gastos de cancelación de hipoteca previa del vendedor

Aquí es donde suelen surgir los mayores conflictos en la notaría. Si la vivienda que vas a comprar tiene una hipoteca en vigor a nombre del vendedor (o cualquier otra carga como un embargo o un usufructo), es obligación legal ineludible del vendedor entregar la finca registralmente libre de cargas. La jurisprudencia es unánime al respecto.

Por tanto, el vendedor debe asumir absolutamente todos los costes para limpiar el Registro. Esto implica pagar a su banco la comisión de cancelación anticipada (si la hay), los gastos del Notario para redactar la escritura de cancelación de hipoteca, los honorarios del gestor que la tramite y, crucialmente, los aranceles del Registrador de la Propiedad correspondientes a la inscripción de esa cancelación.

Es muy habitual que, en el momento de la firma, el banco del comprador retenga del precio de venta el dinero necesario ("provisión de fondos") para asegurarse de que la gestoría cancela efectivamente esa hipoteca previa, descontando esa cantidad del cheque que recibe el vendedor.

Declaración de obra nueva y otros costes asociados

En el ámbito rural o en viviendas unifamiliares, es común encontrarse con que la vivienda no coincide con la descripción registral (por ejemplo, el vendedor construyó una piscina y un garaje, pero en el Registro de la Propiedad solo figura un terreno vacío). Esta discrepancia impide la concesión de una hipoteca al comprador.

Para solucionar esto, antes o simultáneamente a la compraventa, hay que firmar una Escritura de Declaración de Obra Nueva. ¿Quién paga esto? Salvo que se negocie otra cosa, al ser una obligación de saneamiento y entrega conforme a la realidad, es el vendedor quien debe asumir todos los costes: licencia municipal, proyecto técnico, Notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los aranceles del Registro de la Propiedad para inscribir esa obra.

¿Qué ocurre si le compras a un Banco o Promotora Inmobiliaria?

El escenario cambia drásticamente cuando el vendedor no es un particular, sino un profesional, promotor inmobiliario o entidad bancaria. En estos casos entra en juego la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que protege al comprador frente a abusos.

La ley prohíbe expresamente y considera cláusula abusiva (y por tanto nula) imponer al comprador los gastos que por ley corresponden al empresario. Esto significa que un banco o promotor jamás puede obligarte a pagar:

• Los gastos del Notario o del Registro de la Propiedad derivados de la constitución, división o cancelación de la hipoteca de la promotora.
• Los gastos de la Declaración de Obra Nueva o División Horizontal.
• La cuota del Impuesto de Plusvalía Municipal que le corresponda.
• Los gastos de las acometidas de suministros generales.

¿Cómo se calculan los honorarios del Notario y del Registrador?

Tanto notarios como registradores son funcionarios públicos y no pueden cobrar lo que quieran. Sus honorarios están fijados por el Estado mediante unos Aranceles Oficiales (Real Decreto 1426/1989 y RD 1427/1989). El coste exacto depende directamente del valor del inmueble fijado en la escritura, del número de folios de la matriz notarial y de las copias expedidas.

A modo orientativo, para una vivienda de 200.000 euros sin complejidades adicionales, los honorarios notariales de la compraventa pueden rondar los 600-800 euros, y los aranceles del Registro de la Propiedad unos 400-500 euros. Te recomendamos utilizar nuestra Calculadora de Aranceles Registrales para obtener una estimación precisa de tus gastos.

Consejos finales para negociar los gastos de la compraventa

Para evitar malentendidos el día de la firma que puedan dar al traste con la operación, aplica estos tres consejos de oro:

1. Claridad en el Contrato de Arras: Asegúrate de que el documento de reserva o arras especifique claramente con una cláusula quién paga qué. La frase recomendada es: "Los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad e Impuestos derivados de la compraventa serán por cuenta del comprador, excepto la Plusvalía Municipal y los gastos de cancelación de cualquier carga previa, que serán a cargo del vendedor".
2. Pide presupuesto a la Notaría: Una vez elegido el notario (recuerda que el comprador tiene el derecho de libre elección de notario), envíales un borrador y pídeles una provisión de fondos detallada.
3. Gestoría independiente: Si interviene un banco, te obligará a usar su gestoría, pero si compras al contado, puedes contratar tú a un gestor de confianza o realizar la inscripción en el Registro personalmente para ahorrarte esos honorarios.